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是窗还是墙 玻璃幕墙维修谁担责---程磊律师来支招

日期:2012年6月11日 23:16

落地玻璃门、玻璃幕墙、玻璃窗……玻璃作为一种建筑材料,美观、时尚,越来越多地被用于建筑当中。不过伴随着大面积玻璃建筑装饰的使用,一旦出现破损,相关的保修问题却让不少业主感到头痛。记者调查发现,由于玻璃幕墙涉及到共有和私有的问题,相关的法律法规并没有明确规定。因此,一旦发生纠纷,只能走法律程序,“个案”解决。

  ■新快报记者杨金霞
  案例:
  搬到新家一年半卧室大落地玻璃出现破损
  最近,居住在海珠区的吴小姐很郁闷。她家卧室的大落地玻璃突然出现了破损,因为搬到新家才一年半,她认为,应该在保修期内,直接找物业公司维修就行了。结果,物业公司的人来现场看过后,告诉她,她家的玻璃幕墙并不属于墙体,只能算窗户,因此只能按照普通玻璃保修一年,如果算墙才能保修三年。吴小姐对此很不解,“明明是那么大的落地玻璃,明明是玻璃做的墙,怎么就是窗了?是不是物业故意逃避责任才这么说的?如果真的过了保修期,谁来负责维修?”
  玻璃幕墙存在一定的安全隐患,在天气炎热等情况下,可能会出现自爆等情况。高力国际物业及资产管理部副董事张小姐表示,类似吴小姐这种情况,在她的实际工作中也经常接触到。“从我个人的经验,如果玻璃材料一年多就非人力因素损坏,应该是质量问题。我们作为物业管理公司,从业主角度出发,应该和开发商交涉处理。不过,这样的交涉本身并没有强制力。”

  难点:
  公共外墙与业主自用部分重合的法律无明确规定是墙还是窗
  那么,玻璃幕墙出现损坏,究竟由谁来保修?张小姐告诉记者,玻璃建筑材料应该谁保修,主要看它是否是公共部分。“如果是公共墙体,那么就应该是物业管理公司负责保修。如果是室内结构,则根据它是窗还是墙的划分确定保修期,但对于一些公共和业主自用重合的情况,相关法律法规并没有明确的规定。”
  广东厚博律师事务所律师程磊也表示,关键点在于对玻璃幕墙是墙还是窗的划分,如果是墙体,则属于公共部分。如果是窗户,则属于业主所有,由业主承担维修责任。
  但是,对于很多业主来说,大面积玻璃材质的建筑面,既兼顾了墙体的功能,但说是一面大窗户,又好像无可厚非。玻璃墙体一般是指由玻璃面板与支承结构体系组成的、可相对主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力、不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。但有关公共外墙与业主自用部分重合的情形,到底应该划分为墙还是窗,相关法律法规并没有明确规定。
  据了解,在理论上,如何界定区分所有建筑物的专有部分,就有“中心”说(即“壁心”说)、“空间”说、“最后粉刷表层”等五种不同的主张。但是,在实际操作过程中,玻璃幕墙到底是窗还是墙,到底沿用那一种理论主张来划分?目前的法律法规并没有对此进行严格意义上的划分与规定。因此,遇到类似的纠纷,最后往往都要通过法律途径,进行个案分析解决。广州市消委会相关负责人也曾表示,消委会也接到过类似的案例,但调解难度比较大,最后都建议双方走法律程序来解决。

维修:
  落地玻璃算窗户只能保修一年属于墙体才能保修三年
  关于玻璃幕墙是墙还是窗的划分,也会导致保修期的不同,且保修期过后的维护也不一样。
  如果玻璃幕墙被认定为墙,即为共有部分。参照关于外墙的保修期限,根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年。而关于玻璃幕墙的保修期,广东省建设厅于2008年2月1日起颁布施行的《既有建筑幕墙安全维护管理实施细则》第八条规定,施工单位应按国家有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修,保修期不少于三年。关于玻璃幕墙的规定,各个地方情况也不一样。例如上海就在2012年2月1日起,施行《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》,按照第十七条规定:“施工单位应当按照国家和本市有关规定在玻璃幕墙保修期内承担保修责任。玻璃幕墙防渗漏的保修期不低于5年。”
  如果玻璃幕墙被认定为窗,则根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定,门窗翘裂的保修期限最低为一年。这意味着被认定是窗的玻璃幕墙只有一年的保修期。
  另外,在保修期过后,玻璃幕墙的不同划分维修情况也有所区别。即如果认定为共有部分,是墙,在玻璃幕墙保修期限届满后,可以动用住宅专项维修资金进行维修。如果玻璃幕墙认定为业主专有部分,是窗户,则在保修期限届满后不能使用住宅专项维修资金进行维修,应由业主自行维修,所产生的维修费用由业主自行承担。

  律师观点:
  法律实践中玻璃幕墙多认定为共有部分
  广东厚博律师事务所律师程磊表示,玻璃幕墙认定为建筑物的共有部分较合理。玻璃幕墙作为特殊建筑材料,涉及到广大群众的人身安全,故对玻璃幕墙的设计和施工有严格的规范,建委也有监管的责任。“由于没有明确的法律法规来界定玻璃幕墙是墙还是窗,但由于玻璃幕墙本身涉及到公众安全性,关乎很多人的利益,因此尽管业主与物业维修公司出现扯皮的情况较多。但在最终的法律实践中,多数倾向于划定为墙,即为公共标准。”

支招:
  如果算作墙过了保修期,可使用维修资金来维修
  广东厚博律师事务所律师程磊对此表示,如果是玻璃窗,出现质量问题,如果在保修期内,则应该要求开发商维修。业主可以发出书面函件或者委托律师发出律师函催告开发商限期维修,如果开发商在经催告后在合理期间内拒绝修缮,业主可以自行修缮,或依据有资质评估机构的评估结论起诉开发商支付修缮费用,一般能够获得法院的支持。如果超过保修期,则需要自己承担。
  如果玻璃幕墙是作为建筑物的外墙,防渗漏保修期为五年,五年期限从房屋验收合格交付时起算。在保修期限内,开发商要履行保修义务,超过五年期限,开发商将不承担保修义务,可以考虑使用住宅专项维修资金。专项维修资金是用于对“房屋共用部位、共用设施设备”维修,且并不是任何维修都能使用维修资金,只有在“保修期满后的中修、大修、更新、改造工程”才可使用维修资金。
  如果在保修期限内,玻璃幕墙发生渗漏问题,业主可以要求开发商进行维修。业主可以发出书面函件或者委托律师发出律师函催告开发商限期维修,如果开发商在经催告后在合理期间内拒绝修缮,业主可以自行修缮,或依据有资质评估机构的评估结论起诉开发商支付修缮费用,一般能够获得法院的支持。



他山之石:
  上海设定玻璃幕墙专项维修资金
  玻璃幕墙破损后,要维修,常常难以即刻筹集所需资金。今年2月,《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》实施。按照规定,上海设定玻璃幕墙专项维修资金,凡是新建建筑采用玻璃幕墙的,建设单位须在房屋所有权初始登记前,按规定缴存维修资金;既有建筑的玻璃幕墙,业主须在5年内一次性或分批缴存维修资金。维修资金将专项用于玻璃幕墙的检查、鉴定、维修。

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